Porez na promet nepokretnosti: vodič za 2026. godinu

Kupujete stan, prodajete kuću, nasleđujete nekretninu ili završavate prenos vlasništva koji je već dogovoren. U tom trenutku gotovo svi postave isto pitanje: ko zapravo plaća porez na promet nepokretnosti i kako da ne pogreše u postupku.

Zabuna je razumljiva. U ugovoru piše jedno, praksa često izgleda drugačije, a Poreska uprava gleda svoju osnovicu. Tu nastaju dve najčešće greške. Prva je da se stranke oslone na usmeni dogovor. Druga je da pretpostave da je cena iz ugovora automatski i konačna poreska osnovica.

U stvarnosti, ovaj porez je sasvim upravljiv kada znate redosled koraka, rokove i mesta na kojima najčešće dolazi do nesporazuma. Ako vam je važna pravna i tržišna sigurnost, korisno je da pre potpisa razumete i samu transakciju i procenu vrednosti, posebno kada je reč o složenijim predmetima. Više o stručnom profilu i oblastima rada možete videti na stranici o nama.

Spisak sadržina

• Uvod u porez na promet nepokretnosti

• Šta je porez na promet nepokretnosti i ko ga plaća - Jednokratni porez, a ne godišnja obaveza - Ko je obveznik po zakonu, a ko plaća u praksi

• Obračun poreza stopa i poreska osnovica - Osnovna formula - Gde nastaje zabuna oko osnovice - Zašto profesionalna procena vrednosti pravi razliku - Kada se primenjuje PDV, a ne ovaj porez

• Poreska oslobođenja ko ne mora da plati porez - Kupac prve nekretnine - Nasleđivanje i porodični prenosi - Posebne situacije koje traže proveru

• Postupak prijave i plaćanja korak po korak - Od overe ugovora do poreskog rešenja - Šta proveriti pre uplate

• Uloga profesionalne procene vrednosti i kako GROS&GROS pomaže - Kad ugovorena cena nije dovoljna - Šta dobijate profesionalnom procenom

• Često postavljana pitanja (FAQ) - Brzi odgovori na situacije iz prakse

Uvod u porez na promet nepokretnosti

Porez na promet nepokretnosti je jedan od onih troškova koji se često pojavi tek kada su pregovori već pri kraju. Tada kupac računa budžet, prodavac gleda neto iznos koji mu ostaje, a obe strane pokušavaju da utvrde šta je zakonska obaveza, a šta ugovorni dogovor.

Najvažnije je da ovaj porez ne posmatrate kao nepredvidivu administrativnu prepreku. To je deo standardnog procesa prenosa vlasništva. Kad unapred razjasnite ko snosi trošak, kako se formira poreska osnovica i koji su rokovi, ceo postupak postaje daleko mirniji.

Posebno je važno razumeti jednu praktičnu stvar. Kod ovog poreza nije dovoljno znati samo stopu. Jednako je važno znati na koju vrednost se ta stopa primenjuje i šta se dešava ako Poreska uprava proceni da ugovorena cena ne odražava tržišnu vrednost.

Kod prenosa nepokretnosti najskuplje greške obično ne nastaju zbog same poreske stope, već zbog pogrešne pretpostavke o tome ko plaća i kako se određuje osnovica.

Zato je dobar pristup sledeći: prvo razdvojite pravilo od prakse, zatim proverite da li postoji oslobođenje, pa tek onda planirajte završni trošak transakcije.

Šta je porez na promet nepokretnosti i ko ga plaća

Porez na promet nepokretnosti je u praksi najčešće naziv za porez na prenos apsolutnih prava. Plaća se kada dolazi do prenosa svojine na nepokretnosti, kao što su stan, kuća, poslovni prostor ili druga nekretnina, osim u situacijama koje imaju drugačiji poreski tretman.

Jednokratni porez, a ne godišnja obaveza

Ovde ljudi često pomešaju dve različite stvari.

Jedno je porez na promet nepokretnosti, koji nastaje prilikom prenosa vlasništva. Drugo je porez na imovinu, koji je godišnja obaveza za vlasnika. Dobra praktična analogija je sledeća: prvi je trošak vezan za samu kupovinu ili prenos, a drugi je obaveza koju imate zato što ste vlasnik.

Za porez na imovinu postoje posebna pravila i posebni rokovi. Na primer, za obveznika koji ne vodi poslovne knjige stope zavise od vrednosti nepokretnosti, a godišnji porez se plaća u četiri rate do 15. februara, 15. maja, 15. avgusta i 15. novembra, kako je objašnjeno u tekstu o porezu na imovinu u Srbiji. To nije isti namet kao porez koji plaćate pri prenosu vlasništva.

Ko je obveznik po zakonu, a ko plaća u praksi

Ovo je tačka na kojoj najviše klijenata zastane. Zakonski obveznik je prodavac, odnosno prenosilac prava svojine. Ali u praksi, u velikom broju kupoprodaja, kupac preuzima plaćanje.

To nije automatski prenos zakonske obaveze. To je ugovorni i praktični dogovor između strana. Zbog toga je važno da ugovor jasno kaže ko snosi taj trošak. Pitanja građana i praksa opisani su i u materijalu Poreske uprave o najčešćim pitanjima, gde se vidi zašto upravo ovo izaziva najviše zabune.

Najkraće rečeno:

• Po zakonu: prodavac je obveznik.

• U praksi: kupac vrlo često plaća.

• U ugovoru: to mora biti jasno napisano.

• U postupku: ne treba pretpostaviti da će sistem “sam znati” ko je platiša.

Praktično pravilo: Ako u ugovoru ne stoji jasno ko snosi porez, otvorili ste prostor za spor baš onda kada mislite da je posao završen.

Još jedna stvar zbunjuje kupce. Mnogi misle da, ako oni plaćaju, time automatski postaju i jedini odgovorni prema državi. Nije baš tako jednostavno. Zato kod sastavljanja ugovora treba paziti da formulacija o troškovima bude precizna, a ne samo usmeno dogovorena.

Kada radite pregled cele transakcije, korisno je posmatrati ovo pitanje iz tri ugla:

Pitanje	Šta treba proveriti
Ko je obveznik	Šta zakon kaže za konkretnu vrstu prenosa
Ko plaća	Šta piše u ugovoru između strana
Ko poduzima radnje	Ko prati prijavu, rešenje i uplatu

Ta razlika između “obveznik” i “onaj ko stvarno plaća” je srž cele teme. Ako to razumete, mnogo lakše ćete razumeti i naredne korake.

Obračun poreza stopa i poreska osnovica

Kupac i prodavac se često dogovore oko cene, potpišu ugovor i zaključe da je poreski deo jednostavan. Tada obično nastaje prva greška. Porez se ne računa samo prema onome što piše u ugovoru, već prema osnovici koju poreski organ prihvati.

Osnovna formula

Računica izgleda ovako: poreska stopa x poreska osnovica.

Kod poreza na prenos apsolutnih prava stopa je 2,5%. Deo koji traži više pažnje je poreska osnovica. Ona je najčešće vezana za ugovorenu cenu, ali samo ako ta cena odgovara tržišnoj vrednosti nepokretnosti.

Tu dolazimo do pitanja koje klijenti često postavljaju tek kasno u postupku: ako je u prethodnom koraku dogovoreno ko stvarno snosi trošak, kako da ta osoba zna koliki će trošak zaista biti? Odgovor zavisi od osnovice. Ako je kupac u ugovoru preuzeo plaćanje, njemu je posebno važno da ne polazi samo od upisane cene, već od vrednosti koju će poreski organ verovatno prihvatiti.

Gde nastaje zabuna oko osnovice

U praksi ljudi osnovicu često posmatraju kao broj koji mogu slobodno da upišu. To nije dobar pristup. Ugovorena cena jeste polazna tačka, ali nije poslednja reč ako značajno odstupa od tržišta.

Najjednostavnije rečeno, poreska osnovica radi kao mera za računanje poreza. Ako je mera pogrešna, pogrešan je i očekivani iznos poreza. Zato nije dovoljno da se kupac i prodavac samo usaglase međusobno. Potrebno je da vrednost bude razumna i odbranjiva i pred poreskim organom.

Posebno pažnju traže ove situacije:

• cena je niža od tržišne jer su strane u srodstvu ili imaju poseban dogovor

• nekretnina je specifična pa se ne može pouzdano porediti sa oglasima

• u ugovoru je navedena cena koja ne prati stvarno stanje nepokretnosti

• kupac planira trošak prema ugovoru, a kasnije dobije rešenje na višu osnovicu

Tu se često pojavi neprijatno iznenađenje. Ne zato što je stopa nejasna, već zato što osnovica nije bila dobro procenjena na početku.

Zašto profesionalna procena vrednosti pravi razliku

Profesionalna procena nije formalnost koju radite reda radi. Ona služi da unapred proverite da li je vrednost iz ugovora realna i da li može da izdrži proveru.

To je posebno važno u situaciji kada kupac faktički plaća porez, iako zakon i ugovor treba čitati odvojeno. Ako kupac treba da izdvoji novac, njemu nije dovoljno da čuje samo „stopa je 2,5%“. Njega zanima 2,5% od čega.

Procena vrednosti pomaže da se izbegnu dve česte greške. Prva je da se porez planira prenisko, pa kasnije stigne veće zaduženje. Druga je da strane prihvate nerealno visoku vrednost i tako sebi bez potrebe povećaju trošak. Kod stanova u standardnim zgradama odstupanje je lakše uočiti. Kod kuća, lokala, zemljišta i nepokretnosti sa teretima ili posebnim karakteristikama, bez stručne procene je mnogo teže znati šta je realna osnova za oporezivanje.

Zato savetujemo klijente da na procenu gledaju kao na proveru terena pre puta. Ne menja pravila oporezivanja, ali pomaže da znate gde stvarno stojite.

Kada se primenjuje PDV, a ne ovaj porez

Nije svaka kupovina nepokretnosti oporezovana na isti način. Kod određenih prometа, naročito kod prve prodaje novogradnje od investitora, umesto poreza na prenos apsolutnih prava primenjuje se PDV.

Praktična podela izgleda ovako:

Vrsta prometa	Poreski tretman
Prva prodaja novogradnje	PDV
Sekundarno tržište	Porez na promet nepokretnosti

Ovo je važno zbog planiranja ukupnog troška. Dva stana mogu imati sličnu cenu, istu lokaciju i sličnu kvadraturu, a potpuno različit poreski tretman. Zato pre potpisa ugovora treba proveriti ne samo ko plaća, već i koji se porez uopšte primenjuje i na koju osnovicu.

Poreska oslobođenja ko ne mora da plati porez

Dobar deo kupaca i prodavaca pretpostavi da je porez neizbežan u svakoj situaciji. To nije tačno. Postoje zakonska oslobođenja i olakšice, ali ona traže da se proveri da li se vaša situacija zaista uklapa u uslove.

Kupac prve nekretnine

Jedno od najvažnijih oslobođenja odnosi se na kupca koji u Srbiji ne poseduje nekretninu od 1. jula 2006. godine. Za takvog kupca postoji oslobođenje od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava za površinu do 40 m², a ako je kupljena nekretnina veća, porez se plaća samo na razliku u kvadraturi, kako je navedeno u vodiču o korisnim informacijama za promet nepokretnosti.

Ovo je odlično oslobođenje, ali samo ako se proveri dokumentacija i ispunjenost uslova. U praksi ljudi najčešće pogreše tako što računaju na olakšicu unapred, a da prethodno nisu proverili da li se njihov raniji status svojine ili susvojine odražava na pravo na oslobođenje.

Nasleđivanje i porodični prenosi

Nasleđivanje u prvom naslednom redu uživa poresko oslobođenje. To je jedna od situacija u kojoj se prenos svojine ne tretira kao klasična kupoprodaja sa punim poreskim opterećenjem.

Za porodične prenose važno je razlikovati bliske odnose od svih ostalih situacija. Nisu svi pokloni i prenosi isti, čak i kada se na prvi pogled čini da “ostaje u porodici”.

Korisno je ovo posmatrati kroz kratak pregled:

• Prvi nasledni red: postoji oslobođenje kod nasleđivanja.

• Drugi nasledni red: postoji poseban, povoljniji tretman, ali ne isto oslobođenje.

• Poklon i drugi oblici prenosa: traže proveru konkretnog odnosa i osnova sticanja.

Mnogi poreski propusti nastanu zato što stranke koriste reč “poklon” kao svakodnevni izraz, a ne proveravaju kako se taj prenos tačno tretira u poreskom smislu.

Posebne situacije koje traže proveru

Postoje i slučajevi koji nisu svakodnevni, ali su vrlo važni kada se pojave.

Fizičko lice može biti oslobođeno plaćanja poreza ako prodaje svoju jedinu stambenu nepokretnost u Srbiji i ako je u tom stanu imalo prebivalište najmanje 10 godina. Takođe, kod nasleđivanja postoji poresko oslobođenje, a kod nekih drugih osnova sticanja pravila se razlikuju kvalitativno, zavisno od pravnog odnosa i osnova prenosa.

Ako je situacija složenija, kao kod ugovora o doživotnom izdržavanju, razvoda, poravnanja ili kombinovanih imovinskih odnosa, najbolje je ne oslanjati se na opšti savet. Tada je važna konkretna pravna i poreska analiza dokumentacije.

Postupak prijave i plaćanja korak po korak

Kupac i prodavac često odahnu čim potpišu ugovor. Tada obično krene sledeća dilema: ko sada stvarno ima obavezu da prati porez, rokove i rešenje? U praksi, iako se najčešće polazi od toga da porez plaća sticalac, obe strane imaju razlog da prate postupak pažljivo. Kupac zato što porez najčešće pada na njegov teret. Prodavac zato što greška u dokumentaciji, ceni ili opisu prenosa može kasnije otvoriti pitanje odgovornosti, dopune papira ili spora oko onoga što je prijavljeno.

Za brzi pregled procesa pogledajte i vizuelni prikaz ispod.

Od overe ugovora do poreskog rešenja

Postupak je najlakše razumeti kao predaju štafete. Jedan korak vodi ka sledećem, a ako jedan podatak nije dobar, problem se prenosi dalje.

Uobičajeni tok izgleda ovako:

1. Overa ugovora kod javnog beležnika Overen ugovor je osnova za dalje poresko postupanje. Zato je važno da već u toj fazi budu tačno navedeni podaci o strankama, nepokretnosti i ceni.

2. Dostavljanje dokumentacije nadležnom organu Beležnik uobičajeno prosleđuje dokumentaciju po službenoj dužnosti. To ne znači da stranke treba da prestanu da proveravaju predmet. Ako mislite da je sve završeno samim potpisom, lako može da promakne greška koja kasnije košta vreme i novac.

3. Provera osnova sticanja i poreske osnovice Ovde nastaje deo koji često zbunjuje i kupca i prodavca. Nije dovoljno samo pogledati cenu iz ugovora i pretpostaviti da će ona automatski biti prihvaćena kao osnovica. Ako postoji odstupanje ili nejasnoća, predmet traži dodatnu pažnju.

4. Donošenje i dostavljanje poreskog rešenja Tek kada rešenje stigne, imate zvanično utvrđenu obavezu za uplatu, sa svim podacima koji su bitni za plaćanje.

5. Plaćanje po podacima iz rešenja Uplata treba da prati upravo ono što piše u rešenju. Pogrešan poziv na broj ili pogrešan iznos mogu napraviti problem i kada je novac već uplaćen.

Praktično pravilo je jednostavno. Ne oslanjajte se samo na to da će "sistem sve sam završiti". Beležnik ima važnu ulogu, ali stranka koja plaća porez mora da prati da li je rešenje stiglo, kada je dostavljeno i da li su svi podaci tačni.

Da biste videli kako ovaj deo izgleda u jednostavnijem video formatu, koristan je i sledeći pregled:

https://www.youtube.com/watch?v=tojpzozEexk

Šta proveriti pre uplate

Pre uplate, zastanite nekoliko minuta i proverite rešenje redom. To je mali korak koji često spreči veći problem.

• Ko je označen kao poreski obveznik: proverite da li je jasno navedeno ko plaća porez u konkretnom prenosu.

• Podaci o nepokretnosti: adresa, površina, vrsta nepokretnosti i drugi identifikacioni podaci moraju odgovarati ugovoru.

• Pravni osnov prenosa: kupoprodaja, poklon, nasleđe ili drugi osnov ne smeju se mešati, jer od toga zavisi i poreski tretman.

• Poreska osnovica: uporedite je sa onim što ste realno očekivali na osnovu dokumentacije i vrednosti nepokretnosti.

• Rok za plaćanje: rok teče od dostavljanja rešenja, ne od dana kada ste usmeno čuli da je predmet obrađen.

Ovde nastaje jedna od najskupljih zabuna u praksi. Kupac pretpostavi da je dovoljno što je u ugovoru upisana cena, a prodavac smatra da to više nije njegova tema. Ako je cena postavljena prenisko, nejasno ili bez dobrog uporišta, pitanje poreske osnovice može se otvoriti baš u ovoj fazi. Zato je dobro da obe strane još pre prijave imaju jasan i odbranjiv pogled na vrednost nepokretnosti.

Ako primetite neslaganje, reagujte odmah. Kasnije ispravke su obično sporije, a rokovi ne čekaju.

Uloga profesionalne procene vrednosti i kako GROS&GROS pomaže

Najveća praktična greška kod ovog poreza nije u računanju procenta. Greška je kad ljudi procenu vrednosti zamene pretpostavkom. Pogledaju nekoliko oglasa, čuju komšijsku cenu, ili se oslone na to da je ugovorena cena sama po sebi dovoljna.

Kad ugovorena cena nije dovoljna

U transakcijama sa nekretninama vrednost nije samo pregovaračka kategorija. Ona utiče na poresku osnovicu, na sigurnost kupca, na poziciju prodavca i na mogućnost da ceo posao prođe bez naknadnih sporova.

Kod stanova u standardnim zonama odstupanja ponekad deluju mala. Kod kuća, poslovnih prostora, zemljišta, specifičnih lokacija ili imovine koja se prenosi u posebnim okolnostima, odstupanja mogu biti mnogo ozbiljnija. Tada se otvara pitanje da li je cena iz ugovora tržišno odbranjiva.

Profesionalna procena vrednosti zato nije luksuzni dodatak. Ona je dokument koji pomaže da imate racionalan i obrazložen osnov za cenu koju unosite u transakciju.

Kada postoji kvalitetna procena, razgovor o poreskoj osnovici prelazi iz nivoa pretpostavke na nivo dokumentovanog stava.

Šta dobijate profesionalnom procenom

Dobra procena vrednosti koristi i kupcu i prodavcu. Kupcu pomaže da ne planira pogrešan budžet. Prodavcu pomaže da obrazloži cenu i smanji prostor za naknadne sporove.

Posebno je korisna u sledećim situacijama:

• Kod nepokretnosti bez jasnih uporednih primera: oglasne cene nisu dovoljne.

• Kod porodičnih i povezanih transakcija: važno je da vrednost bude argumentovana.

• Kod poreski osetljivih predmeta: svaka nejasnoća oko osnovice kasnije košta vreme i novac.

• Kod poslovne imovine i složenijih postupaka: potrebno je više od “tržišnog osećaja”.

Ako vam je potrebna dokumentovana procena za poreske, sudske, bankarske ili poslovne potrebe, pregled usluga možete videti na stranici procene. Najveća korist takvog pristupa nije samo u papiru, već u tome što ulazite u poreski postupak sa jasnim uporištem.

Često postavljana pitanja (FAQ)

Kupac i prodavac često izađu od notara sa istim utiskom: „Sve je završeno.” A onda stigne pitanje o porezu i počinje zabuna. Ko je zakonski obveznik, ko stvarno snosi trošak, da li cena iz ugovora prolazi bez dodatnih pitanja i šta treba proveriti posle overe. Za još sličnih dilema pogledajte najčešća pitanja o procenama i postupku.

Brzi odgovori na situacije iz prakse

Da li se porez na promet nepokretnosti plaća kod novogradnje?Ne uvek. Kod prve prodaje novoizgrađene nepokretnosti često se primenjuje PDV, a ne porez na promet nepokretnosti. Zato prvo treba utvrditi u kom je poreskom režimu konkretna prodaja, pa tek onda računati trošak.

Ko zapravo plaća porez. Kupac ili prodavac?Ovde nastaje najviše nesporazuma. Zakon određuje poreskog obveznika, ali ugovor može da predvidi ko ekonomski snosi taj trošak. To nije isto. Ako u ugovoru piše da trošak plaća kupac, proverite da li je ta odredba potpuno jasna, bez formulacija koje ostavljaju prostor za dva tumačenja.

Šta ako je nekretnina stečena poklonom od rođaka koji nije u prvom naslednom redu?Tada poreski tretman može biti povoljniji od standardnog, ali ne znači automatsko oslobođenje. Kod ovakvih prenosa je posebno važno proveriti stepen srodstva i osnov sticanja, jer jedna pogrešno shvaćena pretpostavka menja iznos obaveze.

Da li je dovoljno da notar overi ugovor i prosledi dokumentaciju?Nije. Overa ugovora je važan korak, ali nije poslednji. Treba pratiti da li je rešenje stiglo, da li su podaci u njemu tačni i da li poreska osnovica odgovara stvarnoj situaciji iz predmeta.

Šta ako ugovorena cena deluje niže od tržišne?To je signal za dodatni oprez. Ako cena ne deluje ubedljivo za konkretnu lokaciju i tip nepokretnosti, poreski organ može ispitivati osnovicu. Profesionalna procena tada služi kao uporište. Ne rešava sve automatski, ali pomaže da cena iz ugovora bude obrazložena dokumentom, a ne samo usmenim objašnjenjem.

Da li porez na promet nepokretnosti i porez na imovinu znače isto?Ne znače. Porez na promet nepokretnosti je vezan za sam prenos vlasništva. Porez na imovinu je godišnja obaveza vlasnika.

Da li se kod nasleđivanja uvek plaća porez?Ne. U pojedinim slučajevima postoji oslobođenje, posebno kada zakon tako tretira određeni nasledni red. Zato se ne treba oslanjati na opšte priče iz prakse, već proveriti tačan osnov sticanja.

Šta je najvažnije da proverim pre potpisa ugovora?Tri stvari prave najveću razliku. Prvo, ko je zakonski obveznik, a ko po ugovoru snosi trošak. Drugo, da li se na konkretnu transakciju primenjuje porez na promet nepokretnosti ili drugi poreski režim. Treće, da li je ugovorena vrednost realna i branjiva, po potrebi uz stručnu procenu.

Ako želite sigurnost pre potpisivanja ugovora, proveru tržišne vrednosti ili stručno mišljenje za poreske i imovinske transakcije, obratite se timu GROS&GROS INC. NOVI SAD. Kada su obveznik, osnovica i dokumentacija jasno uređeni od početka, ceo postupak ide mirnije i sa manje skupih iznenađenja.